Mit Hinweisbeschluss vom 30.01.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen 2-13 S 37/25 wies eine Berufungskammer des für WEG-Sachen in Hessen zuständigen Landgerichts Frankfurt/Main die Anfechtungskläger (Berufungskläger) darauf hin, dass ihre Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung über eine Baumaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum keine Aussicht auf Erfolg haben könne. Die Berufungskläger nahmen ihr Rechtsmittel zurück.
Der Fall
Die Kläger sind Mitglied der beklagten GdWE und begründen ihre Anfechtungsklage mit einer ungenügenden Tatsachengrundlage, da die der Beschlussfassung zugrundeliegenden drei Angebote erst in der Versammlung vorlagen, nicht jedoch bereits mit der Einladung übermittelt worden waren. In der Sache selbst brachten sie keine inhaltlichen Einwände gegen das mehrheitlich beschlossene Angebot vor. Gegenstand der Beschlussfassung und des Angebots war keine komplexe Sanierungsmaßnahme, sondern eine übersichtliche Maßnahme mit wenigen Leistungspositionen.
Die Entscheidung
Das Landgericht bestätigt, dass das Amtsgericht die Anfechtungsklage zurecht abgewiesen habe. Unter Berücksichtigung der vorgebrachten Rügen der Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist entspreche der Mehrheitsbeschluss noch ordnungsmäßiger Verwaltung. Unterlagen müssten so rechtzeitig vorgelegt werden, dass eine sachgerechte Beschlussfassung möglich sei. Bei wenig umfangreichen Maßnahmen könnten Alternativen zum vorgelegten Angebot auch in der Diskussion während der Versammlung geprüft werden. Es sei von den Klägern nicht vorgetragen worden, dass die Angebote so komplex waren, dass eine längere Prüfung nötig gewesen wäre. Zudem hätten die Kläger nicht vorgetragen, welche Einwände sie gegen das mehrheitlich angenommene Angebot hatten bzw. in der Versammlung vorgetragen hätten. Die Vorlage der Angebote sei kein Selbstzweck, sondern solle den Wohnungseigentümern nur eine Entscheidungsgrundlage bieten.
Fazit für den Verwalter
Beschlüsse müssen auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage gefasst werden. Dies gilt vor allem – nicht nur – für bauliche Maßnahmen. Wohnungseigentümer müssen von der Gemeinschaft in die Lage versetzt werden, auf dieser Grundlage ihre Entscheidung (Stimmabgabe) treffen zu können und den Willen der GdWE zu bilden. Die Tatsachengrundlage muss nicht optimal (sehr gut) sein. Es genügt eine hinreichende (ausreichende) Tatsachengrundlage. Wohnungseigentümer, die im Vorfeld einer Versammlung ergänzende Informationen wünschen, sind in der Regel darauf angewiesen, ihr Einsichtsrecht gegenüber der GdWE auszuüben.
Grundsätzlich genügt es, wenn die hinreichende Tatsachengrundlage bis zur Beschlussfassung herbeigeführt ist. Eine Pflicht zur Versendung von Unterlagen im Vorfeld, also mit der Einladung, besteht grundsätzlich nicht. Allerdings gibt es Ausnahmen, etwa bei der Jahresabrechnung, dem Wirtschaftsplan oder einer namhaften (hohen) Sonderumlage für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen. Auch bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote innerhalb der Einladungsfrist zu verschicken.
Steht die Bestellung eines neuen Verwalters auf der Tagesordnung, ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern mit der Einladung die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote mit der Einladung innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen. Wohnungseigentümer sollen in die Lage versetzt werden, Erkundigungen über die Verwalterkandidaten einzuholen. Vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist das nicht erforderlich. Es bedarf keiner Alternativangebote.
Die Notwendigkeit einer hinreichenden Tatsachengrundlage gilt nicht nur für Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Trifft der Verwalter ohne Beschluss eigene Entscheidungen, beispielsweise innerhalb seiner gesetzlichen oder per Beschluss erweiterten Entscheidungskompetenzen nach § 27 Abs. 1 und 2 WEG, muss auch er für eine hinreichende Entscheidungsgrundlage sorgen, damit seine Entscheidung pflichtgemäß und ermessensfehlerfrei ist. Entscheiden die Wohnungseigentümer ohne Versammlung, also im klassischen Umlauf (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG) oder auf Grundlage eines Absenkungsbeschlusses (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG) im abgesenkten Umlauf, spielt die Entscheidungsgrundlage ebenfalls eine wichtige Rolle. Im klassischen Umlauf darf jeder Wohnungseigentümer seine Beteiligung verweigern, wenn ihm notwendige Informationen fehlen. Im abgesenkten Umlauf muss die Behandlung des Beschlussgegenstandes auf einer hinreichenden Grundlage bereits in der Eigentümerversammlung stattgefunden haben, was impliziert, dass zumindest die Eckdaten bekannt und bereits einmal Gegenstand der kollektiven Willensbildung gewesen sein müssen.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Inzwischen hat der Bundesgerichtshof mehrfach entschieden, dass eine hinreichende Tatsachengrundlage keine Einholung von drei Vergleichsangeboten voraussetzt. Im vorliegenden Fall konnte diese Frage dahinstehen, weil unstreitig drei Angebote vorlagen, jedenfalls in der Versammlung. Offenbar hatte der Verwalter mit der Einladung kein oder nur ein Angebot versandt und die restlichen erst während der Versammlung präsentiert. Ist der Angebotsinhalt überschaubar, ist eine Auswertung der Angebote während der Versammlung sowohl möglich als auch zumutbar. Gegebenenfalls darf eine kurze Versammlungsunterbrechung beantragt bzw. ausgesprochen werden.
Vor größeren (teuren) Sanierungsmaßnahmen entspricht die Beauftragung einer Sanierungsplanung bei einem geeigneten Architekten, Ingenieur oder sonstigem Objektplaner ordnungsmäßiger Verwaltung. Angebote aus einer Ausschreibung müssen nicht mit der Einladung verschickt werden, es kann beispielsweise ein Preisspiegel als Orientierungspunkt und Vorbereitung der Diskussion genügen. Allerdings muss die GdWE jedem Eigentümer ermöglichen, weitergehende Informationen bzw. Unterlagen vor der Versammlung beim Verwalter einzusehen. Eine Übersendungspflicht besteht grundsätzlich nicht. Im Fall aus Frankfurt ging es nicht um eine derartige größere Sanierung, sondern eine überschaubare Maßnahme.
Fazit für die Gemeinschaft
Die Schaffung einer hinreichenden Tatsachengrundlage und die Beschlussvorbereitungspflicht sind Teil der Informationspflicht der GdWE gegenüber ihren Mitgliedern, also den Wohnungseigentümern. Grundsätzlich haben Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien auf elektronischem oder postalischem Wege. Stattdessen müssen sie nach vorheriger Terminabsprache zu den üblichen Geschäftszeiten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen beim Verwalter nehmen. Dies schließt es freilich nicht aus, dass der Verwalter freiwillig, ggf. gegen Kostenerstattung, Unterlagen versendet. Anders verhält es sich bei Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen. Diese müssen von der GdWE von Amts wegen mit der Einladung verschickt werden, wenn die Genehmigung auf der Tagesordnung steht. Andernfalls ist eine ausreichende Vorbereitung nicht möglich.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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