WEG-Recht: Vereinbarung einer Sondervergütung im Verwaltervertrag

(AG Buxtehude, Urteil vom 13.10.2022 – Az. 31 C 389/21, Anschluss an BGH, Urteil vom 5.7.2019 – Az. V ZR 278/17)

Das Thema

Die Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Buxtehude gibt Anlass, sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur AGB-Kontrolle in Verwalterverträgen ins Gedächt­nis zu rufen.

Der Fall

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegenüber ihrem ehemaligen Verwalter die Erstattung von Zahlungen gel­tend, die an ihn gingen bzw. von ihm veranlasst wurden. In § 3 S. 1 des Verwaltervertrags ist geregelt, dass in den aufgeführten Honorarsätzen sämtliche Kosten für die kaufmännische und technische Verwaltung der Wohneigentumsanlage enthalten seien. Gemäß § 3 S. 2 des Verwaltervertrags würden weitere Kosten nur für Sonderleistungen bei Bearbeitung von solchen Angelegenheiten entstehen, die jedem Wohnungseigentümer obliegen. Der ehemalige Verwalter hat für die Jahre 2017 und 2018, zusätzlich zur Grundvergütung, Zahlungen im Umfang von 16.179,10 Euro durch Leistungen der Eigentümergemein­schaft erhalten. Er wurde für seine damalige Tätigkeit als deren Verwalter für die Jahre 2017 und 2018 nicht wirksam entlastet.

Die Klage hatte Erfolg. Das Amtsgericht entschied – in Über­einstimmung mit der Rechtsprechung des BGH –, dass die Leistungen der Eigentümergemeinschaft ohne Rechtsgrund erfolgten, sodass ein Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gegeben ist. Der Verwalter konnte die Leistungen nicht als Sonderleistungen im Rahmen der Verwaltertätigkeit abrechnen, weil die Bestimmung in § 3 S. 2 des Verwaltervertrags, wonach weitere Kosten für Sonderleistungen bei Bearbeitung von solchen Angelegen­heiten entstehen würden, die jedem Wohnungseigentümer obliegen, unwirksam ist.

Neben einer Grundvergütung können die Vertragsparteien zwar auch eine Vergütung für besondere Leistungen ver­einbaren; der Verwalter hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergü­tung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung (vgl. BGH, Urteil vom 5.7.2019, Az. V ZR 278/17). In der Vereinbarung in § 3 S. 1 des Ver­waltervertrags, dass in den Honorarsätzen sämtliche Kosten für die kaufmännische und technische Verwaltung der Wohneigentumsanlage enthalten sind, liegt allerdings eine Pauschalhonorarvereinbarung. Daneben soll gemäß § 3 S. 2 des Verwaltervertrags eine Sondervergütung geschuldet sein. Bei der Vereinbarung einer Pauschalvergütung bleibt jedoch grundsätzlich kein Raum für die zusätzliche Ver­einbarung einer Sondervergütung (vgl. BGH, Urteil vom 5.7.2019, Az. V ZR 278/17). Bei einer Aufspaltung zwischen Grund- und Sondervergütung erfordert das AGB-rechtliche Gebot der Transparenz wiederum eine klare Abgrenzung derjenigen gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall ver­einbarten Aufgaben, die von der Grundvergütung erfasst sind, von denen, die gesondert zu vergüten sein sollen (vgl. BGH, Urteil vom 5.7.2019, Az. V ZR 278/17). Es muss also eindeutig bestimmt sein, welche vertraglich verspro­chenen Leistungen bereits mit dem pauschalen (Grund-) Vergütungsanteil abgegolten sein sollen. Die vorliegende Klausel in § 3 S. 2 des Verwaltervertrags lässt die Art der anfallenden Sondervergütungen und deren Höhe nicht hinreichend erkennen, sodass die Reichweite der Klausel für die Wohnungseigentümer nicht ersichtlich ist. Die Klausel ist damit unwirksam.