Wärmewende

GEG-Novelle: Wie werden wir den Gebäudebestand beheizen?

Die Wärmewende soll im Kampf gegen den Klimawandel den CO₂-Ausstoß beim Heizen deutlich reduzieren – und das in absehbarer Zeit. Eigentlich eine gute Sache. Doch kaum ein Gesetzesvorhaben wurde politisch und gesell­schaftlich in den letzten Jahren aufgrund seiner Ausge­staltung und Geschwindigkeit, in der es verabschiedet werden sollte, so kontrovers diskutiert wie die geplante Novelle des Gebäude- energiegesetzes (GEG).

Die Auseinandersetzung um das GEG ist auch eine um Technologien, Klimaschutz und Bürokratie. Wochenlang wurde in der Ampel-Koalition um die Details des Gesetzes gestritten. Nach langem Hin und Her einigte man sich auf gemeinsame „Leitplanken“. Kurz vor Redaktionsschluss hatte das Bundesverfassungsgericht ei­nem Eilantrag des Berliner Bundestags­abgeordneten Thomas Heilmann (CDU) stattgegeben. Er sah seine Rechte im parlamentarischen Verfahren verletzt und argumentierte damit, dass die Frist zur sachkundigen Prüfung des zur Verabschiedung stehenden Gesetzes zu kurz sei. In der Tat hatten Verbände und Abgeordnete lediglich drei Tage Zeit, die beabsichtigten zahlreichen Änderungen zu prüfen. Mit dem Gesetz wird sich das Parlament wohl nach der Sommerpause im Sep­tember befassen.

Diese Änderungen können auf Eigentümer ab dem 1. Januar 2024 zukommen:

• Die Regelungen für den Heizungstausch gelten vorerst nur für Neubauten in Neubaugebieten.

• Das GEG wird mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt, jede Kommune muss sie spätestens bis 2028 vorlegen, große Kommunen bereits 2026.

• Solange es in einer Region keine kommunale Wär­meplanung gibt, dürfen im Bestand und beim Bau außerhalb von Neubaugebieten weiterhin auf Was­serstoff umrüstbare Gasheizungen verbaut werden.

• Sobald eine kommunale Wärmeplanung vorliegt, gibt es zwei Optionen
  1. Ist ein klimaneutrales Gasnetz vorgesehen: Neben allen anderen Erfüllungsoptionen dürfen dann wei­terhin auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen verbaut werden.
  2. Ist kein klimaneutrales Gasnetz geplant: Dann tritt die Pflicht ein, eine Heizung zu verwenden, die zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien gespeist wird.

• Eigentümer müssen sich nachweislich vor dem Ein­bau einer 65-EE-Heizung zu deren Wirtschaftlich­keit beraten lassen.

Der VDIV begrüßt die verlängerten Fristen für die Um­setzung beim Wechsel in Bestandsgebäuden, für die er sich im Vorfeld, u. a. in einer Stellungnahme vom 12. April 2023 eingesetzt hatte. Auch die vom VDIV Deutschland geforderte Verzahnung mit der kommunalen Wärme­planung ist ein Fortschritt.

Das kommt auf Immobilienverwaltungen zu:

Um den Heizungswechsel in Eigentümergemeinschaften überhaupt anzugehen, bedarf es im Vorfeld einer Hei-zungs-Bestandsaufnahme. Hierfür sieht die 3. Fassung des Gesetzentwurfs nun längere Fristen vor, worauf der VDIV Deutschland als einziger Verband hingewirkt hatte. Die Fristen für die Bestandsaufnahme werden in § 71n GEG-E geregelt. Bis zum 31. Dezember 2024 (vorher: 31. Mai 2024) müssen Immobilienverwaltungen Auskunft beim Schorn­steinfeger (Kehrblatt) über die im Gebäude befindlichen Etagenheizungen verlangen, um eine Ersteinschätzung eines etwaigen Handlungsbedarfs vorzunehmen. Dieser muss die Informationen aus dem Kehrbuch innerhalb von sechs Monaten (vorher: zwei Monate) nach Aufforderung durch den Verwalter zur Verfügung stellen. Immobilien­verwaltungen müssen ebenfalls bis 31. Dezember 2024 (vorher: 31. Mai 2024) von jedem Eigentümer Auskunft über deren zum Sondereigentum gehörende Etagenhei­zungen (Zustand, Nutzungserfahrung, Modifikationen etc.) verlangen. Die Eigentümer haben ebenfalls sechs Monate (vorher: zwei Monate) Zeit, dem Informationsauftrag nachzukommen. Nach Ablauf der Frist muss der Verwalter die gebündelten Informationen zu allen Etagenheizungen in konsolidierter Fassung innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stellen.

Es ist davon auszugehen, dass nicht alle Eigentümer der Aufforderung innerhalb der Frist nachkommen werden bzw. nicht alle oder die falschen Informationen liefern. Daher sind drei Monate für die konsolidierte Fassung in großen Ei­gentümergemeinschaften eine Herausforderung. Der VDIV Deutschland hatte dies mehrfach moniert – auch in seiner erneuten Stellungnahme vom 3. Juli 2023. Es erschließt sich nicht, wieso der Schornsteinfeger für das Bereitstellen der Informationen doppelt so viel Zeit bekommt wie Ver­waltungen. Immobilienverwaltungen werden außerdem verpflichtet, unverzüglich nach Kenntnisnahme des Tau­sches einer Etagenheizung eine Eigentümerversammlung einzuberufen (§§ 71n Abs. 4 und 5 GEG-E).

Die Entscheidung darüber, ob dezentrale Etagenheizun­gen bleiben dürfen oder nicht, kann nicht mit einfacher Mehrheit (wie bei baulichen Veränderungen nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) getroffen werden, sondern bedarf der Zweidrittelmehrheit (§ 71n Abs. 6). Auch hier setzt sich der VDIV Deutschland weiterhin für die Vereinfachung dieses Prozesses ein.