Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!

Der Winter bringt besondere Verkehrssicherungspflichten mit sich.

In Sachen Verkehrssicherheit drohen gerade in der kalten und nassen Jahreszeit Gefahren. Grund genug, sich mit den Verkehrssicherungspflichten von Gebäude­eigentümern auseinanderzusetzen. Definiert werden sie wie folgt: „Die Verkehrssicherungspflicht folgt aus dem Grundsatz, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft, d. h. sie selbst hervorruft oder sie in seinem Einflussbereich andauern lässt, die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen zu treffen hat, damit sich die potentiellen Gefahren nicht zum Schaden anderer auswirken.“

Regelmäßige Sichtkontrollen

Mit Sichtkontrollen sollten Verwalter daher regelmäßig prüfen, ob bauliche Anlagen sicherheitsrelevante Mängel aufweisen oder Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erfordern. Bei der regulären Objektkontrolle ist daher besonders zu achten auf lose Teile an Fassade und Dach wie Putz, Ziegel, Kaminabdeckungen, Absturz- und Stolpergefahren wie fehlende Geländerteile, zu geringe Brüstungs- und Geländerhöhen, zudem auf Brand­schutz, Fluchtwege und erhöhte Brandlasten.

Umfang und Intervalle der regelmäßigen Überprüfungen sind z. T. geregelt, für Spielgeräte nach DIN, für Bäume nach FLL-Richtlinie, für Immo­bilien haben sich jährliche Prüfungen etabliert. Sie schaffen Rechtssicherheit, bringen organisatorische Vorteile, unterstützen die Instandhaltungsplanung und dienen auch der Vorbereitung von Eigen­tümerversammlungen.

Sorgfalt nachzuweisen. Lückenlose Dokumentation ist aber auch rechtlich relevant, da sie im Schadensfall die Chancen erhöht, dass zugunsten des Eigentümers entschieden wird. Die Beauftragung eines externen Dienstleisters befreit Eigentümer übrigens nicht aus der Haftung gegenüber Bewohnern. Ein Dienstleister ist rechtlich gesehen immer nur Erfüllungsgehilfe des Eigentümers, was bei zivilrechtlichen Entscheidungen zum Vertragsrecht jedoch nicht immer hilft. Die Verantwortung für die Sicherheit von Gebäuden inklusive Wegen, Bäumen und Spielgeräten liegt beim Betreiber eines Objekts, der für entstehende Schäden haftet. Als Betreiber (und damit Träger der Betreiberverantwortung) gilt per Gesetz die juristische Person des Grundstücks- und Gebäudeeigentümers, bei nicht rechtsfähigen Personengesellschaften und Privateigentümern die natürliche Person. Ebenso in der Pflicht sind WEG-Verwalter. Sie haben per Gesetz und Vertrag die Pflichten des Gebäude­eigentümers übernommen und können damit für Schäden, die durch pflichtwidrige Unterlassungen entstehen, haften.

Das ist zum und im Winter zu tun

• Treppen von Laub und Moos befreien
• sichtbare elektrische Installationen prüfen
• Dacheindeckung und Dachbodenfenster auf Schäden untersuchen
• Dachrinnen säubern
• Wasserleitungen außen gegen Frost sichern
• Gullis von Laub befreien
• Streugut einlagern
• Trinkwasser- und Druckerhöhungsanlagen auf Frostsicherheit prüfen
• Heizungsanlage warten
• Außenbeheizungen kontrollieren
• Schnee räumen auf Dach, Wegen und Zufahrten
• Dachlawinen verhindern
• Eiszapfen entfernen
• vereiste Wege streuen