Mietrecht: Erneuerung von Rauchmeldeanlagen ist keine Modernisierungsmaßnahme

(BGH, Urteil vom 24.5.2023 – Az. VIII ZR 213/21)

Das Thema 

Wenn Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) durchgeführt werden, ist es Vermietern nach § 559 BGB möglich, eine Miet­erhöhung anzusetzen. Grundsätzlich stellt die Installation einer Rauchmeldeanlage eine Modernisierung dar und kann zu einer entsprechenden Modernisierungsumlage führen (so schon Bundesgerichtshof (BGH) Az. VIII ZR 216/14). Die vorliegende BGH-Entscheidung befasst sich erstmals mit dem Austausch von Rauchmeldeanlagen. Wie der BGH allerdings ausführt, stellt dieser nur dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Baumaßnahme gewisse Vorgaben erfüllt.

Der Fall

Die Klägerin ließ in den Jahren 2012/13 in einem vermie­teten Haus angemietete Rauchmeldeanlagen installieren. Nach Beendigung des vertraglichen Verhältnisses zur Miete der Rauchmelder im Jahre 2019 erfolgte der Einbau von Geräten (Eigentum der Klägerin) in den vorhandenen Halterungen. In einem Mieterhöhungsschreiben vom 18. Juni 2019 kündigte die Vermieterin eine Mieterhöhung 

um 0,79 Euro ab 1. September 2019 an. Die Beklagten zahlten die Erhöhung in der Folge nicht. Die Vermieterin erhob daraufhin Klage.

Ihrer Ansicht nach ergibt sich ein Anspruch auf eine Miet­erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB, da eine Modernisierungs­maßnahme nach § 555b BGB vorliege. Abgesehen von Verbesserungen, die die Nebenkosten einer Wohnung betreffen (energetische Sanierung, Wasserverbrauch, Internetanschluss; § 555b BGB Nr. 1 – 3) und der Schaffung zusätzlichen Wohnraumes (§ 555b BGB Nr. 7) kann nämlich nach § 555b BGB auch dann eine Mieterhöhung erwirkt werden, wenn: 4. der Gebrauchswert der Mietsache nach­haltig erhöht wird, 5. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. bauliche Veränderungen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungs­maßnahmen nach § 555a BGB sind.

Der Klägerin zufolge stellte der Austausch der Rauchmelder, obwohl es sich um den erneuten Einbau handelte, eine Mo­dernisierungsmaßnahme im Sinne der o. g. Kategorien dar.

Die Vermieterin argumentiert zudem, dass ein Anspruch auf Mieterhöhung besteht, weil eine Mieterhöhung bzw. eine Betriebskostenumwälzung auf die Mieter beim Erst­einbau der Rauchmeldeanlagen nicht stattgefunden hat, obwohl dies eine Modernisierung darstellte. Die Miet­erhöhung rechtfertigt sich also laut Klägerin auch dadurch, dass die Modernisierung von 2012/13 erst jetzt vertraglich gewürdigt werde. Insofern sei also zu bewerten, ob eine Veränderung zum Zustand von 2012 vorliegt, als also noch keine Brandmeldeanlage vorhanden war. Das Amtsgericht gab der Klage statt, eine Berufung wurde vom Landgericht Halle zurückgewiesen.

Die Mieter argumentierten wie folgt: Gegen das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB spricht, dass in Zweifel steht, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Das ist entscheidend, denn nur bei einer baulichen Veränderung des Mietobjektes kann es sich um eine Mo­dernisierungsmaßnahme handeln. 

Weiterhin bestritt die Beklagtenseite, dass es relevant wäre, ob eine Mieterhöhung vorliegt, um eine Modernisierung zum Gegenstand des Mietvertrages zu machen. Denn der Vermieter hat zwar laut § 559 BGB prinzipiell einen An­spruch auf Mieterhöhung nach einer Modernisierung, das bedeutet aber umgekehrt nicht, dass die Modernisierung erst zum Gegenstand des Vertrages wird, sobald eine Mieterhöhung eingefordert wird. Insofern ist in diesem Fall also nur zu bewerten, ob der Austausch der Brandmelder an sich eine bauliche Veränderung darstellt.

Gerade in diesem Punkt gab der Bundesgerichtshof den Mietern recht: Relevant ist lediglich, ob eine bauliche Veränderung im Sinne der Mieter-Modernisierungsvor­schriften durch den Austausch der Geräte im April 2019 stattfand. Dieser Argumentation folgend berücksichtigte der BGH deshalb in diesem Kontext nur, ob eine technische Verbesserung oder eine sonstige Aufwertung der Geräte stattgefunden hatte. Denn nur in diesem Fall hätte eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB vorliegen und somit eine Modernisierung infrage kommen können. Hier wurden jedoch lediglich angemietete Rauchmelde-anlagen durch gleichwertige, von der Vermieterin gekaufte Geräte ersetzt, sodass keine technische oder sonstige Aufwertung vorlag. Der BGH wies infolgedessen den Anspruch auf Mieterhöhung zurück.

VERWALTERSTRATEGIE

Zunächst sei nochmals darauf hingewiesen, dass nach herrschender Rechtsprechung die Leasing-Kosten für Rauchwarnmelder zwar nicht umlagefähig sind, sehr wohl aber die Kosten der jährlichen Wartung und des Batte­riewechsels. Die Entscheidung perpetuiert die Vorgaben, die vom Vermieter bei Ersteinbau der Rauchwarnmelder geschaffen wurden: Hat sich der Vermieter damals für Leasing entschieden, kann er die Kosten eines erstmaligen Einbaus von Geräten in seinem Eigentum nun nicht mehr umlegen. Hat sich der Vermieter beim Ersteinbau für eigene Geräte entschieden, konnte er die Modernisierungskosten zwar einmal umlegen, die Kosten für einen gleichwertigen Ersatz können jedoch auch nicht als Modernisierungskosten geltend gemacht werden. In beiden Fällen würde nur eine „technische“ Verbesserung zu einer umlegbaren Modernisierung führen.