Mietrecht: Ermäßigung einer Mieterhöhung im Prozess

(BGH, Urteil vom 6.4.2022 – Az. VIII ZR 219/20)

Das Thema

Zum besseren Verständnis soll nochmals vorangestellt werden, wie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bzw. die Klage des Vermieters rechtlich einzuordnen ist: Durch das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters und die Zustimmungserklärung des Mieters kommt eine vertragliche Änderung zustande. Im Unterschied zu sonstigen vertraglichen Vereinbarungen ist der Mieter jedoch verpflichtet, diese Willenserklärung abzugeben, wenn die Mieterhöhung den formalen Voraussetzungen entspricht und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. Eine Klage des Vermieters richtet sich daher auf Abgabe dieser Willenserklärung, nicht direkt auf die Zahlung der Mieterhöhung. Das Urteil ersetzt die entsprechende Willenserklärung des Mieters und wirkt daher auf den Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens zurück. Die vorliegende Entscheidung des verlangens zurück. Die vorliegende Entscheidung des während eines Mieterhöhungsprozesses sein Mieterhöhungsverlangen reduzieren kann, jedenfalls soweit die formalen Voraussetzungen in der ursprünglichen Mieterhöhungserklärung eingehalten sind.

Der Fall

Mit dem – formal korrekten – Mieterhöhungsschreiben hat der Vermieter eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 65 Euro geltend gemacht und sich hierbei auf verschiedene positive Wohnwertmerkmale des Mietspiegels berufen. Da die Mieter nicht zustimmten, hat der Vermieter Klage erhoben, hierbei jedoch die positiven Wohnwertmerkmale nicht mehr geltend gemacht und deshalb nur noch die Zustimmung zu einer Erhöhung um 45 Euro verlangt. Die Mieter haben eingewendet, dass die Verringerung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens erneut in einer formellen Mieterhöhung unter Beachtung der entsprechenden Zustimmungsfristen geltend gemacht werden müsse. Das Berufungsgericht und der BGH haben jedoch entschieden, dass die Reduzierung der ursprünglichen verlangten Miete die formellen Voraussetzungen des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens nicht beeinträchtigen.

Der Vermieter ist an sein vorgerichtliches Erhöhungsverlangen, das einen Antrag auf Abschluss einer Änderungsvereinbarung darstellt, nicht gebunden, dieses ist lediglich als Obergrenze zu verstehen. Vielmehr ist dem Vermieter gestattet, dass Erhöhungsverlangen im Prozess vollständig oder teilweise zurückzunehmen. Dass Erhöhungsverlangen ist nämlich teilbar. Dies sieht bereits § 558b Abs. 1 BGB vor, der Mietern auch eine teilweise Zustimmung zur Mieterhöhung ermöglicht. Bei einer Teil-Zustimmung wird die Mieterhöhung entsprechend anteilig wirksam. Der Vermieter kann sodann den Rest der geltend gemachten Mieterhöhung ganz oder teilweise einklagen. Das Gericht kann in seinem Urteil dem Mieterhöhungsverlangen auch nur teilweise stattgeben. Dies führt – entgegen dem allgemeinen Vertragsrecht, in dem ein Angebot nur vollständig angenommen werden kann, – zu einer vertraglichen Anpassung mit einem anderen als dem ursprünglich vom Vermieter verlangten Betrag.

Dieser Mechanismus kommt quasi spiegelbildlich auch dem Vermieter zugute, er kann dementsprechend auch noch im Prozess eine Teil-Ermäßigung seines Mieterhöhungsverlangens erklären. Hierdurch wird der Mieter nicht übermäßig belastet. Vielmehr müsste der Mieter sonst damit rechnen, dass er mit überhöhten Mieterhöhungsverlangen konfrontiert wird. Auch führt diese Möglichkeit zu einer Beschleunigung des Verfahrens, wodurch der Mieter schneller Klarheit gewinnt, ob und inwieweit der Vermieter seine Mieterhöhung auch durchsetzen will. Schließlich ist der Mieter schon deshalb nicht schutzwürdig, auch nicht hinsichtlich der entstehenden Prozesskosten, weil ihm die Möglichkeit der Teil-Zustimmung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete jederzeit und gerade auch vor Klageerhebung offensteht und nach einer solchen Teil-Zustimmung der Vermieter das volle Prozessrisiko trägt. Auch der Treuwidrigkeitseinwand des Mieters, dass der Vermieter mehrere Mieterhöhungen im Objekt ausgesprochen habe, die überhöht waren, und einige Mieter aus Unwissenheit oder Furcht vor Verlust der Wohnung zugestimmt hätten, trägt nicht: Das Gesetz räumt Mietern ausreichende Prüfungs- und Zustimmungsfristen ein.

Verwalterstrategie

Vermietern ist weiterhin zu raten, die Mieterhöhung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen. Sind werterhöhende Merkmale oder sonstige besondere Merkmale der Wohnung streitig, kann dies gegebenenfalls im Prozess noch nach unten angepasst werden, allerdings unter Inkaufnahme eines Prozesskostenrisikos. Dies ist jedoch möglich, soweit die formalen Voraussetzungen der Mieterhöhung (Fristen, Begründungsmittel) erfüllt sind.