Jetzt wirds ernst

Ab 1. Dezember haben Eigentümer einen Rechtsanspruch auf Bestellung einer zertifizierten Verwaltung.

Für die Verwaltung von Eigentümergemein­schaften gab es bisher zwei gewerberechtliche Voraussetzungen: Zum einen ist für die Tätigkeit als WEG-Verwalterin oder -Verwalter eine Gewerbe­erlaubnis erforderlich. Zum anderen müssen sich Verwalter innerhalb von drei Jahren in einem Umfang von 20 Stunden weiterbilden. Der Nachweis einer besonderen Ausbildung wurde bisher nicht verlangt.

Änderung nach neuem WEG

Ab 1. Dezember 2023 ist die Bestellung eines Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nur dann ordnungsmäßig, wenn es sich um einen zertifizierten Verwalter handelt. Das heißt: Wenn ein Verwalter, der nicht zertifiziert ist, ab diesem Zeitpunkt zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt wird, ist diese Bestellung nicht ordnungsmäßig. Sie würde im Falle einer Beschlussanfechtungsklage vom Gericht aufgehoben werden. Da es sich bei dieser Regelung im Wohnungseigentumsgesetz aber nicht um eine gewerberechtliche Regelung handelt, können auch Verwaltungen ohne Zertifizierung weiterhin am Markt tätig sein. Auch die Bestellung eines nicht zerti­fizierten Verwalters wird nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig.

Hier gelten Ausnahmeregelungen

Es gibt eine dauerhafte Ausnahme für kleine Eigentümer­gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten: Wenn ein Eigentümer zum Verwalter bestellt werden soll und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (Kopfprinzip) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, dann braucht dieser Eigentümer nicht zertifiziert zu sein.

Des Weiteren gibt es eine Übergangsregelung für bereits bestellte Verwalter: Gemäß § 48 Abs. 4 S. 2 WEG gilt, dass ein Verwalter gegenüber den Eigentümern einer ganz konkreten Eigentümergemeinschaft als zertifiziert gilt, wenn er am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter dieser Eigentümergemein­schaft war. Diese Regelung gilt bis 1. Juni 2024. Innerhalb dieser Frist kann der Verwalter auch ohne Zertifizierung ordnungsmäßig wiederbestellt werden. Diese Regelung gilt damit nicht für Neubestellungen nach dem 1. Dezember 2020.

Das umfasst die Zertifizierung

Im Wohnungseigentumsgesetz ist in § 26a Abs. 1 geregelt, dass sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Ver­waltertätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Über die bestandene Prüfung wird eine Urkunde ausgestellt.

Daneben gibt es auch Befreiungen von der Prüfungspflicht, wenn eine der nachfolgenden anderweitigen Qualifikationen vorliegt:

• Befähigung zum Richteramt (Zweite
  Juristische Staatsprüfung)
• abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilien­kaufmann oder zum Kaufmann in der Grundstücks-und Wohnungswirtschaft
• anerkannter Abschluss „Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in“
• Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Die von der Prüfungspflicht befreiten Personen dürfen sich auch ohne Prüfung vor der IHK als „zertifizierte Verwalter“ bezeichnen. Einen Nachweis darüber, dass eine Ausnahme vorliegt, gibt es nicht. Der Nachweis kann daher z. B. mit dem Zeugnis über die bestandene Abschlussprüfung geführt werden.

Wer muss zertifiziert sein?

Wer genau bei einem Verwaltungsunternehmen zertifiziert sein muss, ist abhängig von der Rechtsform. Bei Einzel­unternehmen muss es die Inhaberin bzw. der Inhaber sein. Bei Verwaltungsunternehmen in der Rechtsform einer Personengesellschaft, z. B. OHG oder KG, oder einer juristischen Person, z. B. GmbH oder AG, ist es etwas komplizierter: Nach der maßgeblichen Zertifizierter-Ver­walter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) gilt, dass sich das Verwaltungsunternehmen als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen darf, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, selbst zertifizierte Verwalter sind. Allerdings ist nicht genauer definiert, wer hierunter fällt. Daher wird zumindest gelten, dass auf jeden Fall die Personen zertifiziert sein müssen, die Eigentümerversammlungen leiten.