Auf dem Weg zur Energieeffizienz

Projektbericht zu Chancen und Risiken von Contracting-Modellen für Eigentümergemeinschaften

Für Wohnungseigentümergemeinschaften wird die Frage nach Energieeffizienz und Kosten­optimierung immer dringlicher. Angesichts steigender Energiepreise und wachsenden Umweltbewusstseins suchen immer mehr Gemein­schaften nach effektiven Lösungen, um ihre Gebäude nicht nur energieeffizienter zu betreiben, sondern auch in Bezug auf die Kosten zu optimieren. Eine Option ist das Energieliefer-Contracting. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Konzept, das sowohl Kostenersparnis als auch Effizienzsteigerung verspricht? Und welche Rolle kann der Ansatz des Mieter- bzw. Quartierstroms in diesem Zusammenhang spielen?

Die Energieversorgung outsourcen

Beim Energieliefer-Contracting übertragen Eigentümer die Verantwortung für die Bereitstellung von Energie an einen externen Dienstleister, den Contractor. Hierbei sucht der Gebäudeeigentümer nach einer kosteneffizienten Lösung für die Wärmeversorgung, ohne sich jedoch selbst um die Installation und den Betrieb der dafür erforderlichen Erzeugungsanlage kümmern zu müssen. Stattdessen kauft er Wärme bei einem Lieferanten, dem Contractor. Der Contractor mietet dafür zunächst einen Raum im zu versorgenden Gebäude. Anschließend plant, installiert, betreibt und finanziert er den Betrieb der Erzeugungs­anlage in eigener Verantwortung. Die so von ihm erzeugte Wärme verkauft er an den Gebäudeeigentümer weiter. Dies bedarf verbindlicher und genauer Regelungen per Vertrag (engl.: Contract), womit sich der englische Be­griff „Contracting“ für dieses Betriebsmodell etabliert hat, das durch optimierten Energiebedarf und -verbrauch sowie den Einsatz technologieoffener Lösungen, die stets auf die effizientesten und umweltfreundlichsten Technologien setzen, die Energiebilanz von Gebäuden verbessert. Darüber hinaus leistet das Energieliefer-Con-tracting einen Beitrag zum Klimaschutz, indem es den ressourcenschonenden Energieeinsatz fördert und lokale Initiativen zur Förderung der Energiewende unterstützt. Unternehmen und Gemeinschaften können damit die Belastung der Umwelt durch ihre Immobilie aktiv senken.

Unwägbarkeiten und Risiken

Dennoch sind mit Contracting auch Risiken verbunden: Die Abhängigkeit von einem externen Dienstleister kann zur Herausforderung werden, insbesondere wenn dieser seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Verträge mit Laufzeiten von mehr als zehn Jahren binden Eigentümer langfristig. Auch wenn Kostensteigerungen zu Vertrags­beginn vereinbart werden, kann es zu unvorhergesehenen Änderungen kommen. Zudem geht ein Teil der Kontrolle über die Energieversorgung verloren, und rechtlich kann das Ganze sehr komplex werden.

Anlagen mit selbst erzeugtem Strom betreiben

Eine ergänzende Variante des klassischen Contractings ist das Konzept des Mieter- bzw. Quartierstroms. Dabei schließt der Mieterstromlieferant einen Dachnutzungsver-trag mit den Eigentümern des Gebäudes und übernimmt die Finanzierung, Planung und den Betrieb dezentraler Energieerzeugungsanlagen, zum Beispiel Photovoltaik (PV). Der erzeugte Strom wird direkt an die Hausbewohner vermarktet. Dies ermöglicht ihnen den direkten Zugang zu umweltfreundlichem und kostengünstigem Strom, während die Wohnungseigentümergemeinschaft zu­sätzliche Einnahmen durch die Dachpacht erzielen kann. Mieter- bzw. Quartier-stromprojekte haben jedoch ihre eigenen Tücken, ins­besondere in rechtlicher und organisatorischer Hinsicht. Die Abrechnung des Stroms, die klare Abgrenzung der Verantwortlichkeiten und die Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben sind nur einige der zu be­wältigenden Aspekte bei der Umsetzung solcher Projekte.

Ob eine Immobilie für Mieterstrom geeignet ist, hängt vom Verbrauchsprofil der Bewohner, der Lage des Objekts, der erreichbaren Leistung der Energieerzeugungsanlage sowie den elekt­rischen und technischen Gegebenheiten des Gebäudes ab. Das anteilige Verhältnis von vor Ort erzeugtem und aus dem öffentlichen Netz bezogenem Strom ist von Wohneinheit zu Wohneinheit verschieden. Ziel ist es, möglichst viel des selbst produzierten Stroms auch selbst zu verbrauchen, weil er deutlich günstiger ist als der der örtlichen Grundversorger.

Praxisbeispiel innovatives Energiekonzept

Ein Beispiel für gelungenes Contracting ist das Projekt „helling – Quartier für buntes Leben“. In das Objekt auf dem Gelände der ehemaligen Schiffbauversuchsanstalt in der Dieselstraße in Hamburg-Barmbek hat FRANK eine Viel­zahl von Wärme- und Energiedienstleistungen integriert. Auf rund 20.000 qm Bruttogrundfläche mit insgesamt 149 Wohneinheiten, aufgeteilt in 75 Eigentums- und 74 Mietwohnungen, wurde ein innovatives Energiekonzept realisiert. Eine zentrale Rolle spielt hier der 106 Meter lange Abwasserwärmetauscher im öffentlichen Siel, der die Abwasserwärme als Quelle für eine Wärmepumpe nutzbar macht. Das niedrige Temperaturniveau von unter 54 °C, die Warmwasserbereitung über Wohnungsstationen sowie die Einbindung eines Blockheizkraftwerks (BHKW) ergänzen das Energiekonzept.

Das Dach des Projektes wurde als Solargründach aus­geführt, mit einer installierten PV-Leistung von insgesamt rund 190 kWp. Der dort produzierte Strom wird unter der Marke „meinStrom@FRANK“ direkt an die Bewohner vermarktet. Die Elektrowärmepumpe, das BHKW und die PV-Anlage sind dabei so aufeinander abgestimmt, dass der alleinige Betrieb durch den in der Anlage selbst produzier­ten Strom gewährleistet ist. Die Wärmedirektabrechnung mit den einzelnen Nutzern durch den Wärmelieferanten trägt zur weiteren Vereinfachung der Verwaltung bei und fügt sich nahtlos in das innovative Konzept ein.

Es zeigt sich: Energieliefer-Contracting und das Konzept des Mieter- bzw. Quartierstroms sind gute Ansätze, um Bestandsgebäude auch und gerade in Eigentümergemeinschaften in Bezug auf energetische Auflagen zu modernisieren. FRANK setzt hierbei auf eine regenerative und vermehrt verbrennungsfreie Versorgungen mit Wärmepumpen, die unterschiedliche Quellen nutzen, in Kombination mit PV-Anlagen und Mieter- bzw. Quartierstrom.