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Was dürfen Vermieter angesichts neuer Regelungen und hoher Kosten – und wovon ist dringend abzuraten?
Die Energiekrise berechtigt Vermieter nicht dazu, die Versorgung mit Wärme und/oder Warmwasser eigenmächtig einzustellen. In den Wohnräumen des Mietobjekts muss die sogenannte Behaglichkeitstemperatur erreicht werden, die tagsüber in den Haupträumen bei 20 bis 22 °C und nachts bei mindestens 18 °C liegt. Auch außerhalb der Hauptheizperiode muss das Mietobjekt beheizbar sein, insbesondere dann, wenn die Außentemperatur mehr als drei Tage in Folge unter 12 °C fällt. Die Temperatur des Warmwassers darf auch in den Nachtstunden nicht abgesenkt werden.
Keinesfalls dürfen Vermieter entgegen ihren treu-händerischen Pflichten über die Mietkaution verfügen. Gerät ein Mieter von nicht preisgebundenem Wohnraum während der Mietzeit in Zahlungsverzug, so ist der Vermieter nur dann berechtigt, auf die vom Mieter geleistete Sicherheit zuzugreifen, wenn die Forderungen rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet sind. Eine Pflicht, sich bei während der Mietzeit entstehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis aus der Kaution zu befriedigen, besteht nicht; Vermieter können vielmehr ihre Mieter auf Zahlung in Anspruch nehmen und – soweit die weiteren Voraussetzungen vorliegen – das Mietverhältnis kündigen.
Eine beliebige Anpassung der monatlichen Neben-kostenvorauszahlungen ist Vermietern von preisfreiem Wohnraum verwehrt. Denn nach § 560 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann jede Vertragspartei – also auch der Mieter – erst nach einer Abrechnung durch eine Erklärung in Textform die Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen. Voraussetzung in zeitlicher Hinsicht ist, dass eine Abrechnung vorliegt und diese formell und materiell richtig ist, womit allerdings nicht einhergeht, dass die Anpassung auch unmittelbar nach der Erstellung einer Abrechnung erfolgt sein muss.
In Zeiten steigender Energiepreise haben viele Vermieter ihren Mietern angeboten, freiwillig höhere Vorauszahlungen zu leisten, über die dann mit der Betriebskostenabrechnung abgerechnet wird. Kommt es dann allerdings zu Störungen bei der Mietzahlung durch Mieter, ist nicht nachweisbar,welche Betriebskostenvorauszahlung tatsächlich ab welchem Fälligkeitszeitpunkt geschuldet ist. Man sollte daher über alle vertragsändernden Absprachen tunlichst einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag schließen. Nur dann ist es acuh möglich, gegen Mieter im Urkundsverfahren vorzugehen, was regelmäßig der schnellste Weg zum Erfolg ist. Im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs umgehend Vermieter damit auch die Diskussion, welche Miete, in welcher Höhe denn überhaupt zu zahlen gewesen wäre.
Die Betriebskostenabrechnung ist ein frequenter Streitgegenstand. Häufig wird diskutiert, ob und inwiefern Mieter verpflichtet sind, die Kosten für die Wartung von Rauchwarn-meldern (§ 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV), sonstige Betriebskosten) sowie für die Überprüfung der ordnungsgemäßen Mülltrennung (§ 2 Nr. 8 BetrKV, Müllbeseitigung) einschließlich des Nachsortierens durch einen externen Dienstleister anteilig als Betriebskosten zu tragen. Vermietern ist zu raten, die mietvertragliche Regelung für Betriebskosten möglichst konkret zu gestalten: Entweder sollten einzelne Kostenarten genau aufgelistet oder ausdrücklich auf § 2 der BetrKV Bezug genommen werden, ohne weitere Kostenarten zu nennen, so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 5. Oktober 2022, Az. VIII ZR 117/21.
Um die Folgen der hohen Energiepreise zu dämpfen, wurde im Dezember 2022 allen Gas- und Fernwärmekunden der Dezemberabschlag erlassen. Diese Entlastung wird als Dezember-Soforthilfe bezeichnet. Umgesetzt wurde sie in der Regel dadurch, dass der Energielieferant die Abschlagszahlung im Dezember nicht abgebucht oder zurücküberwiesen hat. Die endgültige Abrechnung erfolgt in der nächsten Turnusrechnung. Die Soforthilfe hatte den Zweck, den Zeitraum bis zum Inkrafttreten der Gas- und Fernwärmepreisbrem-sen im Jahr 2023 zu überbrücken. Vermieter sind verpflichtet, die Dezember-Soforthilfe im Rahmen der Heizkostenabrechnung an die Mieter weiterzugeben.
Nach der neuen HKVO sind in Heizkostenab-rechnungen zusätzliche Informationen nach § 6a Abs. 3 zu geben. Welche, das richtet sich nach der jeweiligen Versorgungs- und Brennstoffart bzw. dem Energieträger. Genannt werden müssen z. B. der Energiemix und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen; bei Fernwärme der Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes, die erhobenen Steuern, Abgaben und Zolltarife, zudem Kontaktdaten von Verbraucherorganisationen und Energieagenturen etc., die über Energieef-fizienzmaßnahmen, Endnutzer-Vergleichsprofile usw. informieren. Auch ein Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs der aktuellen Abrechnung mit dem Vorjahr sowie des eigenen Energieverbrauchs mit einem normierten Durchschnittsendnutzer muss enthalten sein.
Die Abrechnungsdienstleister helfen in der Regel bei der Umsetzung der Informationspflichten. Vermieter sollten diese Verpflichtung durchaus ernst nehmen – bei Nichteinhaltung dürfen Mieter eventuelle Forderungen aus der Abrechnung kürzen.
Der Rechtsanwalt Marco J. Schwarz ist Justitiar des VDIV Bayern und in der Kanzlei Schwarz, Thönebe & Kollegen in München tätig.
Geschäftsführer der Hausverwaltung Harte GmbH & Co. KG, Wolfenbüttel/Gifhorn
Rechtsanwältin, Referentin Recht des VDIV Deutschland
Rechtsanwältin; Kanzlei Bub Memminger & Partner, München