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Klimafreundliche und energie effiziente Gebäude – auf Wohnungseigentümer und Immo bilienverwaltungen kommen in nächster Zeit viele Veränderungen zu. Ein Überblick über bestehende und kommende gesetzliche Rahmenbedingungen:
Das Gebäudeenergiegesetz wird wohl in der ersten Sitzungswoche nach der Sommerpause durch das Parlament gehen (Stand bei Redaktionsschluss). Wenn die 3. Fassung des Gesetzentwurfes beschlossen wird, kommen auf Eigentümer und Verwalter diese Regelungen zu: Für Bestandsgebäude greifen die Regelungen zum Einbau einer 65-EE-Heizung erst mit Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung. Bis dahin dürfen H2-Ready-Heizungen verbaut werden; eine Beratung zu deren Wirtschaftlichkeit ist aber verpflichtend. Auch die Reparatur von alten Heizungen ist natürlich erlaubt. Auf Immobilienverwaltungen kommt zunächst die Mammutaufgabe zu, eine Bestandsaufnahme über die Heizungsanlagen in den Eigentümergemeinschaften anzugehen. Hierfür muss jeweils bis 31. Dezember 2024 Auskunft beim Schornsteinfeger und bei den Eigentümern zu deren zum Sondereigentum gehörenden Etagenheizungen verlangt werden. Beide Parteien haben jeweils sechs Monate Zeit, dem Informationsauftrag nachzukommen. Der Immobilienverwalter muss dann spätestens drei Monate danach die gebündelten Daten in konsolidierter Fassung den Eigentümern zur Verfügung stellen. Wenn eine Etagenheizung in einem Gebäude ausgetauscht werden soll, ist dies dem Verwalter mitzuteilen, der wiederum verpflichtet wird, unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Entscheidung darüber, ob dezentrale Etagenheizungen bleiben dürfen oder nicht, kann nicht mit einfacher Mehrheit (wie bei baulichen Veränderungen nach § 20 WEG) getroffen werden, sondern bedarf der Zweidrittelmehrheit (§ 71n Abs. 6). Mehr dazu auf Seite 6.
Das EU-Parlament hat sich im März bei der Reform der Richtlinie für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy performance of buildings directive, EPBD) auf strengere Regeln geeinigt. Die EPBD enthält umfangreiche Maßnahmen und einen Zeitplan zur Steigerung der Renovierungsquote sowie zur Reduzierung des Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen aller Gebäude in Europa. Dem Entwurf zufolge müssen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffi-zienzklasse E und bis 2033 die Klasse D erreichen. Für Nichtwohngebäude und öffentliche Gebäude gelten kürzere Fristen (bis 2027 bzw. 2030).
Solaranlagen werden verpflichtend: Wohngebäude, die einer größeren Sanierung unterzogen werden, müssen bis 2032 mit einer Solaranlage ausgestattet werden. Im Falle eines Eigentümer- oder Mieterwechsels sind energetische Nachrüstpflichten vorgesehen. Auch für Neubauten gibt es strengere Regeln: Sie müssen ab 2028 emissionsfrei sein. Ziel der EPBD-Überarbeitung ist, dass der Gebäudebereich in der EU bis 2030 wesentlich weniger Treibhausgasemissionen erzeugt sowie Energie verbraucht und bis 2050 klimaneutral wird.
Sobald die endgültige Form der EU-Vorschriften feststeht, müssen die Mitgliedsstaaten sie in nationales Recht umsetzen. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hat sich gegen einen technischen Sanierungszwang ausgesprochen. Sie plädiert für den Quartiersansatz: Nicht jedes einzelne Gebäude müsste demnach saniert werden, sondern die Gesamtbilanz eines Quartiers falle ins Gewicht. Gut gedämmte Neubauten könnten so energetisch schlechtere Altbauten ausgleichen.
Das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) legt entsprechend der EU-Energieeffizienzrichtlinie Ziele für die Senkung des Energieverbrauches in Deutschland fest. Energiesparen bekommt mit dem EnEfG einen gesetzlichen Rahmen. Es ergänzt bestehende Fachgesetze wie das GEG. Die Ziele sind gestaffelt bis 2030, 2040 und 2045 und betreffen alle Gebäudearten. Die öffentliche Hand soll durch das Erreichen der Einsparvorgaben als Vorbild vorangehen.
Die wichtigsten Ziele: Der Primär- und Endenergieverbrauch soll in Deutschland insgesamt bis 2030 um mehr als 550 TWh reduziert werden. Es werden auch Energie-effizienzstandards für Rechenzentren definiert, sie sollen weiterhin Strom vorrangig aus erneuerbaren Energien nutzen. Weiteres Ziel ist es, Abwärme bei Produktionsprozessen zu vermeiden und sie zu nutzen, wo sie sich nicht umgehen lässt.
Mit dem im April 2023 beschlossenen Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende soll der Einbau intelligenter Strommessgeräte, kurz: Smart Meter, beschleunigt werden. Sie sind wichtig für die Beschleunigung der Energiewende, weil sie den Stromverbrauch bzw. die Einspeisung effizient steuerbar machen und Informationen über den Verbrauch per App in Echtzeit vor Augen führen. Gleichzeitig können Netzbetreiber die Netzauslastung so besser überwachen und mit entsprechenden Tarifen reagieren.
Obwohl Smart Meter viele Vorteile haben, verlief ihre Verbreitung schleppend. Ab 2025 ist der Einbau für Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von 6.000 kWh oder einer Photovoltaikanlage mit mehr als sieben Kilowatt peak nun verpflichtend. Auch Haushalte mit geringerem Verbrauch erhalten das Recht auf Smart Meter. Für Privathaushalte und Kleinanlagenbetreiber werden die Kosten auf 20 Euro pro Jahr gedeckelt, Netzbetreiber dafür stärker an den Kosten beteiligt. Spätestens ab 2025 sollen alle Verbraucher, die Smart Meter nutzen, von dynamischen Tarifen profitieren. Das heißt: Sie können Strom zu den Zeiten kostengünstiger beziehen, in denen er mit einem hohen Anteil an erneuerbaren Energien erzeugt wird.
Ein Referentenentwurf vom Mai 2023 sieht u. a. Anpassungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor. Geplant ist, dass Eigentümerversammlungen künftig auch rein virtuell stattfinden können. Dazu soll in § 23 Abs. 2a eine neue Regelung getroffen werden. Diese sieht vor, dass Gemeinschaften zur Durchführung einer virtuellen Versammlung zuvor einen Beschluss mit Dreiviertelmehrheit der Anwesenden fassen müssen, welcher zunächst auf drei Jahre befristet gelten soll. Eigentümer, die nicht teilnehmen, haben auch weiterhin die Möglichkeit, sich mittels Vollmacht vertreten zu lassen. Der Gesetzgeber gibt damit Gemeinschaften eine weitere Option zur Durchführung von Eigentümerversammlungen an die Hand.
Eine weitere geplante Neuerung: Die Aufnahme von Steckersolargeräten als weitere privilegierte Maßnahme in § 20 Abs. 2 WEG soll den Einbau von Balkonkraftwerken für Wohnungseigentümer deutlich einfacher machen; für Mieter bringt die Erweiterung des § 554 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dahingehend Erleichterungen. In Zukunft braucht es triftige Gründe, um ein Steckersolargerät abzulehnen – etwa Einschränkungen des Brandschutzes. Immobilienverwalter müssen den Antrag eines einzelnen Eigentümers auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung nehmen. Außerdem wird hier viel Aufklärungsarbeit über die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen vonnöten sein.
Referentin Presse- und
Öffentlichkeitsarbeit
VDIV Deutschland