10 Tipps zur Umsetzung von E-Mobilitätslösungen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Noch immer fehlen Ladestationen für E-Fahr­zeuge im Bestand, insbesondere in Objekten von Wohnungseigentümergemeinschaften. So geht man die Planung und Umsetzung solcher Projekte richtig an:

1. Bedarf und Erwartungen ermitteln

Initiieren Sie, beispielsweise über den Beirat, eine zielgerichtete Diskussion innerhalb der Eigentümergemein­schaft bezüglich des Bedarfs und der Erwartungshaltung zum Thema Elektromobilität. Durch den frühzeitigen Austausch und die Einbindung der Eigentümer kann der eigentliche Entscheidungsprozess beschleunigt werden. Lassen Sie eine Bedarfsabfrage durchführen, um zu ermitteln, wer Interesse an der sofortigen Installation einer Wallbox hat, wer in den nächsten drei Jahren und wer später. Geklärt sein sollte auch, wer sofort in eine vorgelagerte Ladeinfrastruktur investieren würde. Vorteil­haft ist es, den Eigentümern zur Orientierung direkt einen ersten Kostenvoranschlag vorzulegen, der im Idealfall die Kostenanteile für die vorgelagerte Ladeinfrastruktur, die Wallboxen bei Erstinstallation sowie die Wallboxen bei Nachrüstung aufschlüsselt.

2. Technische Anforderungen klären

Berücksichtigen Sie bei der Planung der Ladelösung die individuellen technischen Anforderungen der Eigentümer­gemeinschaft, beispielsweise die benötigte Ladeleistung und die Anzahl der Ladepunkte. Im solche kostspielige Maßnahme in der Regel durch ein dynamisches Lastmanagement. Um die Leistung zu nutzen, die eigentlich für die Wohneinheiten reserviert ist, ohne die Gesamtanschlussleistung zu übersteigen, wird dabei die abgerufene Leistung des Gebäudes am Hausanschluss gemessen. Die freie Leistung wird dann der Ladeinfrastruktur zur Verfügung gestellt. Wichtig hierbei: Oftmals ist gar nicht die noch nutzbare Leistung des Gebäudes relevant, sondern die, die der Netzbetreiber für das Laden freigibt. So kann es sein, dass das Gebäude zwar über 30 kW verfügt, der Netzbetreiber aber nur 20 kW als maximale Ladeleistung erlaubt, die von der Straße gezogen werden dürfen. Ein Lastmanagement, das nicht nur den dynamischen Verbrauch im Gebäude berücksichtigt, sondern auch die maximale Last an der Straße, kann beide Stellgrößen berücksichtigen.

3. Vergleichbare Angebote einholen

Vergleichen Sie nicht Äpfel mit Birnen. Ein Angebot auf Basis eines Grundrisses fällt in der Regel günstiger aus als eines, das auf einer Begehung vor Ort basiert, denn Grundlage sind immer die Informationen, die dem jeweiligen Anbieter zur Verfügung stehen. Sind ihm im Vorfeld bestimmte gebäudespezifische Besonderheiten nicht bekannt, die in der Folge für Mehrkosten sorgen, werden diese in Form von Nachträgen zusätzlich be­rechnet. Achten Sie also darauf, dass alle vorliegenden Angebote auf der gleichen Informationsbasis beruhen. Ein Lichtschacht, ein Betonpfeiler oder Rohrleitungen, die in den Plänen nicht erkennbar sind, später aber mit zusätzlichen Bohrungen und Kabelwegen berücksichtigt werden müssen, führen direkt zu Mehrkosten. Ein An­bieter, der vor Ort war, kann solche Leistungen in der Regel nicht nachträglich berechnen.

4. Leistungen genau prüfen

Prüfen Sie neben den Angebotspositionen auch den Angebotstext. Machen Sie sich ein genaues Bild, welche Leistungen in den Angeboten als bauseitig zu erbringende Leistungen aufgeführt sind. Der Umbau eines Zähler-kastens beispielsweise wird von einigen Marktteilnehmern bauseitig gefordert. Andere hingegen bauen bestehende Zählerkästen um, während wieder andere ihn ergänzen und die künftige Ausbaufähigkeit sicherstellen, z. B. für Photovoltaik (PV) und Steuerboxen. Auch Kabeltrassen oder Netzwerkverkabelungen werden von einigen Anbietern – wenn nicht anders vereinbart – bauseitig gefordert. Beim Angebotsvergleich sollten Sie außerdem prüfen, auf welche Leistung die Verkabelung ausgelegt ist. Dünne Kabel sind günstiger, reichen aber ggf. nur für die Erstinstallation. Bei einem weiteren Ausbau müssen dann zusätzliche Kabel verlegt werden, oder die Ladeleistung ist zu reduzieren. Bei manchen Anbietern ist zudem eine Erstprüfung gemäß VDE-Vorgaben inklusive, bei anderen wird diese gesondert berechnet.

5. Betriebskosten miteinbeziehen

Denken Sie bei der Ausschreibung einer Ladeinfra­struktur nicht nur an Hardware und Installation, sondern auch an die Betriebskosten, etwa für regel­mäßige Wartung, Monitoring und Abrechnung. Anbieter, die neben der Installation auch den Betrieb mit anbieten, können die Installationskosten zu ge­wissen Teilen durch die Betriebsphase querfinanzieren. Vergleicht man hier nur die Installationskosten, schneiden diese besser ab. Mit der ersten Abrechnung der Wartungs- und Betriebskosten kommt dann oft das böse Erwachen.

6. Transparenz laufender Kosten

Günstige Betriebskosten gehen manchmal mit höheren Kosten für den Ladestrom einher. Lassen Sie sich daher aufschlüsseln, wie sich die einzelnen Kostenbestandteile zusammensetzen. Der Ladetarif sollte transparent sein und sich an einem klassischen Stromtarif orientieren, am besten wird der Bezugspreis direkt durchgereicht und ein gesonderter Service-Preis für die Abrechnung ausgewiesen. Auch sollte geregelt sein, in welchen Intervallen die Regelprüfung durchgeführt wird und ob eine Fernentstörung kostenlos ist bzw. was eine Anfahrt kostet, falls doch eine Fehlerdiagnose vor Ort nötig ist. Auch eine Störungs-Hotline kann rund um die Uhr besetzt sein oder nur zu den üblichen Geschäftszeiten.

7. Gesetzliche Gutschriften beachten

Durch die seit 1. Januar 2024 gültige Detailaus­gestaltung des § 14a Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) profitieren Besitzer steuerbarer Ver­brauchseinrichtungen – wozu per definitionem auch nicht-öffentliche Ladepunkte zählen – von reduzierten Netzentgelten und damit reduzierten Ladestromkosten. Klären Sie, ob die entsprechende Netzentgeltreduzierung im Angebot für den Ladestrom bereits berücksichtigt wurde, oder ob dies ein Mehr­wert ist, der Ihnen bzw. der Eigentümergemeinschaft zusteht. Manche Dienstleister rechnen auch bereits die Gutschrift aus dem Treibhausgasminderungs(THG)-Bonus in die monatlichen Kosten mit ein, den jeder Eigentümer eines Elektrofahrzeugs beantragen kann.

8. Kostenteilung bei Leerstand

Im Beschluss der Eigentümergemeinschaft sind viele Aspekte zu berücksichtigen. Bei vermieteten Objekten ist es auch wichtig zu klären, wer die Kosten bei Leerstand übernimmt. Werden die Betriebskosten beispielsweise einfach durch die aktuelle Anzahl der Nutzer geteilt, würden sich die Kosten für die anderen je nach Leer-standsquote im Objekt verändern. Besser ist es also, wenn bei einem Leerstand die Kosten vom jeweiligen Eigentümer übernommen werden. Auch relevant für die laufenden Kosten: Kann eine Wallbox zur Kostenminderung deaktiviert werden? Und was kostet eine solche Deaktivierung und die entsprechende Reaktivierung?

9. Kostenteilung bei Nachrüstung

Auch ein Punkt für den Beschluss: Wie ändert sich die Kostenteilung, wenn weitere Wallboxen nachgerüstet werden – vor allem, wenn ab einer bestimmten Nutzerzahl die Kosten sprunghaft ansteigen, weil z. B. ein Trafo nach­gerüstet werden muss? Dementsprechend ist es wichtig, in der Ausschreibung und der Anfrage beim Netzdienstleister nicht nur die Start-Installation zu betrachten, sondern auch den anvisierten Endausbau. Auf dieser Grundlage kann beurteilt werden, ob im Beschluss auch die Teilung der zukünftigen Kosten für den weiteren Ausbau der vorgelagerten Ladeinfrastruktur zu berücksichtigen ist.

10. Synergien mit PV nutzen

Falls Ihr Abrechnungspartner für die Ladeinfrastruktur optional auch anbietet, die Nutzung des im Gebäude selbst erzeugten PV-Stroms abzurechnen, können sich für die Gemeinschaft künftig wertvolle Synergien ergeben, z. B. bei der Nutzerverwaltung und durch vergünstigte Abrechnungstarife, weil die Daten jedes Nutzers nur einmal gepflegt werden müssen. Ebenfalls gut zu wissen: Bei der neuen Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, deren gesetzliche Grundlage wir noch für Ende des ersten Halbjahres 2024 erwarten, profitieren Bewohner nicht nur vom selbst erzeugten PV-Strom, sondern auch von der Möglichkeit vergünstigter Lade- und Wärmetarife, ohne spezielle Messkonzepte umsetzen zu müssen.