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| Immobilienlexikon |
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Darlehen
Wer Geld oder andere vertretbare Sachen als Darlehen empfangen hat, ist verpflichtet, dem "Darleiher" das Empfangene in Sachen gleicher Art, Güte und Menge zurückzuerstatten. So lautet die gesetzliche Definition (§ 607 BGB) des Begriffes. Das Gesetz sieht eine jährliche nachschüssige Zinszahlung vor.
Das Kündigungsrecht des Schuldners kann nicht ausgeschlossen oder - gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen - erschwert werden. Kündigen kann der Schuldner ein Darlehen mit variablem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist. Ist eine Zinsbindung für eine bestimmte Frist vereinbart, kann der Schuldner das Darlehen unter Einhaltung einer Monatsfrist zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Wer kein Recht auf Sondertilgung ausdrücklich im Darlehensvertrag vereinbart hat, kann ein Festzinsdarlehen auf jeden Fall nach zehn Jahren kündigen, auch wenn ein Festzins für mehr als zehn Jahre vereinbart worden ist. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren können also nach dem 10. Jahr jederzeit mit Dreimonatsfrist beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt oder sogar der gesamte Darlehensbetrag gekündigt und getilgt werden. Liegt die Zinsbindungsdauer unter 10 Jahren, ist das Darlehen jeweils zum Ablauf der Zinsbindungsdauer unter Einhaltung einer Monatsfrist kündbar.
Für den Fall, dass der Darlehensschuldner sich vorzeitig aus dem Darlehensvertrag lösen will, berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Differenz zwischen dem entgangenen Zins für das Darlehen und den Zinsen ausgleicht, die sie aktuell bei Anlage der Darlehenssumme in Pfandbriefen, Kommunalobligationen oder sonstigen Anleihen öffentlich rechtlicher Schuldner erzielen würden. Da die Renditen von Pfandbriefen und öffentlichen Anleihen oft nicht übereinstimmen, muss die Bank nach einer neueren Entscheidung des BHG (7.11.2000) den für den Darlehensnehmer günstigeren Wiederanlagesatz der Schadensberechnung zugrunde legen. Das gleiche gilt für die "Nichtabnahmeentschädigung, wenn ein von der Bank geschuldetes Hypothekendarlehen vom Darlehensnehmer nicht abgenommen wird. Die genauen Vereinbarungen zwischen Darlehensnehmer und -geber werden in einem Darlehensvertrag festgelegt. Dieser ist die rechtliche Grundlage für Finanzierungen jeder Art, u.a. auch einer Baufinanzierung. Anstelle von Darlehen wird auch häufig der Begriff Kredit verwendet.
Darlehensantrag
Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank.
Darlehnsurkunde
Im Darlehensvertrag (Darlehensurkunde, Beleihungsvertrag) werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Besicherung (Sicherheiten) sowie die zugrunde liegenden allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart.
Dauermietvertrag
Ein Dauermietvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen ist. Dauermietverträge wurden seit 1953 von (früher gemeinnützigen) Wohnungsunternehmen abgeschlossen. Aber auch Wohnungsbaugenossenschaften bieten ihren Mitgliedern Dauermietverhältnisse an. Bei einem Verkauf der Wohnung muss der Käufer als künftiger Vermieter in diesen Mietvertrag eintreten. Der Dauermietvertrag bietet den Mietern einen optimalen vertraglichen Kündigungsschutz, der weit über den des gesetzlichen Mieterschutzes hinausgeht.
Deckungshypothek
Hypotheken, die als Sicherheit für die von der Hypothekenbanken ausgegebenen? Pfandbriefe dienen.
Dingliche Sicherheiten
Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. Die Grundschuld hat in der Praxis in den letzten Jahren die Hypothek als Sicherungsinstrument weitgehend verdrängt. Die Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek - aufgrund ihrer rechtlichen Ausgestaltung: Konditionenanpassung, Umschuldung, Abtretung sowie Nachbelastung sind ohne zusätzliche Grundbucheintragungen möglich.
Disagio
Ist die Differenz zwischen dem Nominalbetrag (Rückzahlungsbetrag) und dem Auszahlungsbetrag eines Hypothekendarlehens. Das Disagio kann steuerlich abgesetzt werden, wenn eine Immobilie erworben wird, die vermietet werden soll. Bei der Vereinbarung eines Disagios ist der Darlehensnominalzins entsprechend niedriger. Siehe auch Auszahlungskurs, Konditionen.
Diskontsatz (Basiszinssatz)
Zinssatz, zu dem die Deutsche Bundesbank Wechsel von den Kreditinstituten bis 23.12.1998 angekauft hat. Durch Einführung des EURO wurde der Diskontsatz im Diskontsatz-Überleitungsgesetz für die Übergangszeit bis 31.12.2001 durch einen Basiszinssatz der EZB ersetzt. Soweit auf den Diskontsatz in Verträgen Bezug genommen wird, gilt nunmehr der Basiszinssatz. Diese gesetzliche Änderung begründet keinen Anspruch auf Vertragskündigungen.
Dividendenrendite
Die Dividendenrendite ist eine Kennzahl bei der Bewertung eines Aktieninvestments und kann daher auch als Vergleichsmassstab für eine Anlageentscheidung gelten. Dabei wird die zuletzt gezahlte Dividende (einschließlich der gutgeschriebenen Körperschaftsteuer) einer Aktie ins Verhältnis zum aktuellen Kurs des Papiers gesetzt. Der errechnete Wert gibt Aufschluss darüber, welche Verzinsung des eingesetzten Kapitals das entsprechende Papier erwarten lässt.
Drei-Objekt-Grenze
Immobilienanleger, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien ab dem Anschaffungszeitpunkt am offenen Markt verkaufen, werden als "gewerbliche Grundstückshändler" eingestuft, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder einer etwaigen Modernisierung und dem Verkauf besteht. Wenn ein derartiger Zusammenhang nicht besteht, muss immer noch darauf geachtet werden, dass der Verkauf weiterer Objekte nach Ablauf der fünf Jahre bis zu insgesamt 10 Jahre zum Umschlag von der privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel führen kann. Wichtig ist dabei die Frage, ob in einem solchen Fall der Schluss gezogen werden kann, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs, der Errichtung oder Modernisierung die Veräußerungsabsicht bereits bestand. Die Beurteilung der Gewerblichkeit setzt allerdings nicht beim Erwerb, sondern bei der Veräußerung an. Allein der Erwerb führt nie zum gewerblichen Grundstückshandel. Die fatale Folge eines Umschlages von der privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel ist die, dass die Verkaufserlöse einkommensteuerlich wie Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb behandelt werden und darüber hinaus die erzielten Gewinne der Gewerbesteuer unterliegen. Zu den Objekten, die das Finanzamt berücksichtigt, zählen Häuser, Wohnungen und Grundstücke, aber auch Garagen und Stellplätze sowie Miteigen-tumsanteile an Immobilien. Werden drei Objekte an einen Interessenten in einem Akt verkauft, ist damit die Drei-Objekte-Grenze bereits erreicht. Da die Materie für den Laien schwer durchschaubar ist, sollte vor jedem Verkauf eines dritten Objektes innerhalb des Fünfjahres-Zeitraumes ein versierter Steuerberater konsultiert werden.
Effektiver Jahreszins
Nach der Preisangabenverordnung sind Anbieter von Krediten verpflichtet, unaufgefordert neben den Darlehenskonditionen den "effektiven Jahreszins" bzw. - bei Darlehen, bei denen der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt ist - den "anfänglichen effektiven Jahreszins" sowie die Zinsbindungsdauer zu nennen. Der Zins ist auf zwei Stellen hinter dem Komma (mit Auf- bzw. Abrundung der dritten Stelle) anzugeben. Er besagt, wie viel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins. Die Berechnung des Effektivzinssatzes erfolgt über eine im Anhang der Verordnung dargestellte Formel.
Der Effektivzins weist für den Bauherrn oder Käufer gewisse Mängel auf, da bestimmte Nebenkosten des Kredits (Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Kontoführungsgebühren) nicht bei seiner Berechnung berücksichtigt werden.
Ebenso wenig fließen Kosten der Darlehensabsicherung (etwa für die Grundschuldbestellung) in die Berechnung ein. Dennoch ist er neben der Restschuldfeststellung nach dem Ende der Zinsbindung der beste Vergleichsmaßstab für Darlehensangebote der Banken oder VersicherungenNach der Preisangabenverordnung sind Anbieter von Krediten verpflichtet, unaufgefordert neben den Darlehenskonditionen den "effektiven Jahreszins" bzw. - bei Darlehen, bei denen der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt ist - den "anfänglichen effektiven Jahreszins" sowie die Zinsbindungsdauer zu nennen. Der Zins ist auf zwei Stellen hinter dem Komma (mit Auf- bzw. Abrundung der dritten Stelle) anzugeben. Er besagt, wie viel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins. Die Berechnung des Effektivzinssatzes erfolgt über eine im Anhang der Verordnung dargestellte Formel.
Der Effektivzins weist für den Bauherrn oder Käufer gewisse Mängel auf, da bestimmte Nebenkosten des Kredits (Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Kontoführungsgebühren) nicht bei seiner Berechnung berücksichtigt werden.
Ebenso wenig fließen Kosten der Darlehensabsicherung (etwa für die Grundschuldbestellung) in die Berechnung ein. Dennoch ist er neben der Restschuldfeststellung nach dem Ende der Zinsbindung der beste Vergleichsmaßstab für Darlehensangebote der Banken oder Versicherungen.
Effektivzins
Nach der Preisabgabenverordnung (PAngV) muss bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis "effektiver Jahreszins". Wenn jedoch eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmter Faktoren während der Laufzeit vorbehalten ist, wird er mit "anfänglicher effektiver Jahreszins" bezeichnet. Im wesentlichen wird der Effektivzins vom Nominalzins, dem Auszahlungskurs (Disagio) der Tilgung, der Tilgungsverrechnung (soweit der Termin der Tilgungsverrechnung von den Zahlungsterminen abweicht) und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt. Mit Hilfe des Effektivzinses können nur Darlehensangebote mit gleicher Zinsfestschreibung verglichen werden. Auch die übrigen in die Effektivzinsermittlung einbezogenen Faktoren (insbesondere Tilgungsfreijahre, Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsgebühren) müssen für einen zutreffenden Preisvergleich identisch sein.
Eigenheimzulage
Die Bildung von Wohneigentum wird vom Staat seit dem 01.01.1996 durch die Gewährung einer sogenannten Eigenheimzulage gefördert. Die gesetzliche Grundlage bildet das Eigenheimzulagengesetz, das den früheren §10e EStG ersetzt. Die neue Förderung wird nicht in Form einer Steuervergünstigung, sondern als echte Zulage gewährt, die von den Finanzämtern an alle Bürger (innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen) acht Jahre lang in gleicher Höhe ausgezahlt wird. Die staatliche Hilfe besteht aus einer Grundförderung, der Kinderzulage und zusätzlichen Anreizen für ökologische Baumaßnahmen.
Eigenkapital
Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (soweit sie zuteilungsreif sind, also ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfügung stehen) und der Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren. Im weiteren Sinne rechnen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen/ Verwandtenhilfe. Damit die Belastung tragbar bleibt, sollten ca. 20% der Herstellungs- oder Erwerbskosten durch Eigenkapital gedeckt sein.
Eigenleistungen
Selbsthilfearbeiten, mit denen entsprechende Handwerkerlohnkosten eingespart werden, können der Bauherr, seine Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen und Bekannte erbringen. Eigenleistungen können andere Eigenmittel jedoch nur begrenzt ersetzen.
Eigennutzung
Nutzung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnungszwecken. Wichtig insbesondere als Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage.
Eigentumswohnung
Während man in der allgemeinen Umgangssprache regelmäßig von der "Eigentumswohnung" spricht und damit die im Einzeleigentum befindliche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus meint, auch als "Eigenheim in der Etage" bezeichnet, verwendet das Wohnungseigentumsgesetz diesen Begriff nicht, sondern spricht ausschließlich vom Wohnungseigentum.
Gemeint ist damit das Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Eine gesetzliche Definition für den Begriff "Eigentumswohnung" fand sich im früheren und inzwischen aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetz.
Danach liegt der Unterschied in den Begriffen "Wohnungseigentum" und "Eigentumswohnung" darin, dass mit der Eigentumswohnung das "Objekt" und mit Wohnungseigentum der "rechtliche Inhalt" an diesem Objekt gemeint ist.
Einheitswert
Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für die Bemessung der Grundsteuer. Seit 1997 werden Einheitswerte nicht mehr festgelegt, da seit dieser Zeit die Erbschafts- und in bestimmten Fällen die Grunderwerbssteuer auf der Basis von Grundbesitzwerten erhoben werden.
Einkommensnachweise
Zu den Einkommensnacheisen gehören Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommenssteuerbescheide, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Einkommens geeignete Belege. Die Einkommensnachweise dienen im Rahmen der Bonitätsprüfung zur Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastung.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Eine der insgesamt sieben Einkunftsarten des Einkommenssteuerrechts, ermittelt als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
Einliegerwohnung
Kleinere, abgeschlossene Wohnung in einem Einfamilienhaus.
Erbbaurecht
Ein zeitlich (in der Regel auf 99 Jahre) begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Erbbaurechte werden mit gewissen Einschränkungen von den Banken wie ein eigenes Grundstück beliehen.
Ergänzungssatzung
Die Ergänzungssatzung (Einbeziehungssatzung, früher Abrundungssatzung) ermöglicht die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile ("Innenbereich"). Die Einbeziehung dieser Flächen führt zur Begradigung der Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich bzw. zur Vereinfachung der Flächenstruktur an den Rändern des Innenbereichs.
Ersatzmaßnahme (für Ausgleich)
"Als Ersatzmaßnahme für den durch Versiegelung von Böden erforderlich werdenden Aus-gleich in Form der zur Verfügungsstellung von Ausgleichsflächen nach § 1a BauGB können auch Ersatzmaßnahmen durchgeführt werden, die in den Landesnaturschutzgesetzen geregelt sind. Kann der Vorhabenträger als Verursacher des Eingriffs in die Natur die dadurch beeinträchtigen Funktionen und Werte des Naturhaushaltes nicht an anderer Stelle wiederherstellen oder ersetzen, muss er dafür einen Geldbetrag bezahlen, der für die Durchführung der Ersatzmaßnahme erforderlich gewesen wäre. Die bestimmten Ersatzmaßnahmen sollen eine gleichartige und gleichwertige Wiederherstellung der beeinträchtigten Funktionen sicherstellen. Werden landschaftliche Freiräume beeinträchtigt, müssen sie an anderer Stelle gestärkt werden, werden Arten- und Lebensgemeinschaften (z.B. eines Biotops) zerstört, Vorsorge für ein neues Biotop zu treffen, wurde das Landschaftsbild beeinträchtigt, sind Maßnahmen zur ""landschaftsästhetischen Aufwertung"" zu treffen."
Erschließung - Erschließungsbeitrag
Mit Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen bezeichnet, die Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde. Geregelt wird die Durchführung der Erschließung durch eine Satzung.
Erschließungsanlagen i.S.d. BauGB sind u.a. die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze, sowie Sammelstraßen innerhalb der Baugebietes, Parkflächen und Grünanlagen. Nach Landesrecht gehören auch Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom, Gas, Anlagen der Entsorgung und Entwässerung zur Erschließung. Regelungen hierzu finden sich in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer.
Die Versorgungs- und Entsorgungsanlagen werden jeweils bis zur Grundstücksgrenze der "Anlieger" gelegt. Damit gebaut werden kann, muß die Erschließung des Grundstücks stets gesichert sein. Die der Gemeinde entstehenden Kosten für die Erschließungsanlagen kann sie - soweit sie erforderlich sind - bis zur Höhe von 90% als Erschließungsbeitrag an die Grundstückseigentümer weiterberechnen.
Maßstäbe für die Verteilung der Erschließungskosten können Art und Maß der Nutzung, die Grundstücksflächen und die Grundstücksbreite der Erschließungsanlage (Straßenfront) sein. Die Beitragspflicht besteht für Grundstücke, die bebaut werden dürfen, selbst wenn mit dem Bau noch nicht begonnen ist, die Erschließungsanlagen aber fertiggestellt sind. Für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen sind ebenfalls die Gemeinden zuständig.
Erschließungskosten
Alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes anfallen und daher durch Eigen- oder Fremdmittel finanziert werden müssen. Beim Erwerb von fertigen Gebäuden spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Herstellungskosten sind danach im einzelnen: die Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosen; die Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten); die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen, während der Bauzeit anfallende Zinsen etc); Kosten für die Außenanlage sowie sonstige Nebenkosten (Notar und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebähren, Grunderwerbssteuer, Disagio etc.). Zu den Anschaffungskosten zählen der (angemessene) Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten; Nebenkosten (Herstellungskosten). Hypothekenbanken beleihen Wohngebäude in der Regel bis max. 80% der angemessenen Herstellungs-/Anschaffungskosten. Im Steuerrecht sind Herstellungskosten nur diejenigen Kosten, von denen Abschreibung vorgenommen werden können.
Erschließungsvertrag
Die Erschließungslast liegt nach dem Baugesetzbuch bei den Gemeinden. Durch einen Erschließungsvertrag kann die Gemeinde die Herstellung der Erschließungsanlagen für ein Baugebiet auf ein Unternehmen ("Erschließungsträger) übertragen. Beim Erschließungs-vertrag handelt es sich um einen städtebaulichen Vertrag.
Der Erschließungsträger kann sich darin verpflichten, die Erschließungskosten ganz zu übernehmen. Der Erschließungsträger kann dabei auch zusätzliche Leistungen übernehmen, die allerdings in einem Zusammenhang mit der Erschließung stehen müssen (Beispiel: Bau einer Grundschule, wenn durch Bebauung des Erschließungsgebietes ein Bedarf für eine solche Schule entsteht.).
Der Erschließungsvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Wenn - was überwiegend der Fall ist - der Erschlie-ßungsträger Grundstücke erwerben oder veräußern muss, ist die notarielle Beurkundungsform nach § 311b BGB vorgeschrieben.
Ist ein von der Gemeinde beschlossener qualifizierter Bebauungsplan rechtskräftig geworden und lehnt sie das zumutbare Angebot eines Erschließungsträgers zur Durchführung der Erschließung ab, ist sie verpflichtet, die Erschließung selbst durchzuführen.
Fallenstellerparagraph
In der Branche hat es sich eingebürgert, den § 2b EStG, der im Zuge des Steuerentlastungsgesetzes auf Initiative des damaligen Finanzministers Oskar Lafontaine 1999 in das Einkommensteuergesetz eingefügt wurde, als Fallenstelleparagraphen zu bezeichnen. Sinn der Vorschrift ist es, Verlustverrechnungen mit positiven Einkünften durch Ausnutzung von Modellkonstruktionen mit dem Ziel der Ausschöpfung steuerlicher Vorteile zu verhindern. Es sind zwei Fallgestaltungen in der Gesetzesvorschrift erwähnt, die den Tatbestand charakterisieren, der zur Anwendung des § 2b führen: "Die Erzielung eines steuerlichen Vorteils steht insbesondere dann im Vordergrund, wenn nach dem Betriebskonzept der Gesellschaft oder Gemeinschaft oder des ähnlichen Modells die Rendite auf das einzusetzende Kapital nach Steuern mehr als das Doppelte dieser Rendite vor Steuern beträgt und ihre Betriebsführung überwiegend auf diesem Umstand beruht." Die zweite im Gesetz erwähnte (alternative) Fallgestaltung: Wenn Kapitalanlegern Steuerminderung durch Verlustzuweisung in Aussicht gestellt werden.
Da die Finanzverwaltung sich außerstande sah, den Sinn dieser Vorschrift anwendungsbezogen zu interpretieren, wurde eine Arbeitsgruppe aus Finanzbeamten des Bundes und der Länder zusammengestellt, die seit Sept. 1999 im Laufe eines Jahres sieben verschiedene Entwürfe für die Fassung eines die Finanzämter bindenden Erlasses vorlegte. Unklar bleibt allerdings, ob sich die Finanzgerichte der im Erlass jetzt vorgelegten Interpretation der Verwaltung anschließen.
Nach dem Erlass sollen zuerst die Finanzbeamten prüfen, ob die Erzielung von Einkommen im Vordergrund steht. (Ohne Einkommenserzielungsabsicht wird schon immer Liebhaberei unterstellt, was zur Nichtanerkennung von Verlusten führt). Gegenstand der zweiten Prüfung der Finanzämter wird sein, ob die Verlustzuweisungsquote bei 50% oder niedriger liegt, was zur Nichtanwendung des § 2b führt. Dabei wird sicher auch berücksichtigt, ob und wie mit "Verlusten" vom Initiator geworben wird. Gegenstand der nächsten Prüfung ist die Frage, ob eine "modellhafte" Gestaltung des Angebots vorliegt. Hier kann trotz klarstellender Abmilderung von Tatbestandsmerkmalen durch den Erlass der Hammer durch die Finanzgerichte immer noch zuschlagen. Nach dem Erlass jedenfalls soll der normale Kauf vom Bauträger nicht mehr unter "modellartige" Konstruktionen fallen, es sei denn, dass irgendwelche Zusatzleistungen (z.B. Mietgarantie) gegen Entgelt angeboten werden. Nicht darunter fallen die Finanzierungsvermittlung und die Inanspruchnahme eines Disagios und einer erhöhten AfA.
Im Erlass wird ausgeführt: "Ist das Modellkonzept so gestaltet, dass die Verlustzuweisung in der Anfangsphase zu einer Steuerermäßigung führt, die höher ist als das eingezahlte Eigenkapital ohne einen eventuellen modellhaft fremdfinanzierten Eigenkapitalanteil, so ist davon auszugehen, dass die Erzielung des steuerlichen Vorteils im Vordergrund steht.
Im Zweifel wird die Nachweislast dafür, ob die Erzielung eines steuerlichen Vorteils im Vordergrund steht auf den Steuerpflichtigen und damit auch auf den Initiator abgewälzt.
Festdarlehen
Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird (daher auch als Fälligkeitsdarlehen bezeichnet). Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Tilgungsaussetzung.
Festpreis
Der Festpreis ist ein vertraglich vereinbarter Preis für ein endgültig fertiggestelltes Objekt. Wurde ein Festpreis vereinbart, darf der Bauträger in der Regel keinerlei zusätzlichen Forderungen an den Käufer stellen. Eine Festpreisabsprache in einem Vertrag kann dadurch modifiziert werden, dass bestimmte Bereiche ausgenommen werden z.B. erwartete Erschließungsbeiträge, deren Höhe noch nicht feststeht.
Festzinshypothek
Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung, Konditionen) garantiert. Im Gegensatz hierzu können sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen jederzeit ändern. Die Festzinshypothek ist das Markenzeichen der Hypothekenbanken.
Feuerversicherung
Versicherung des Gebäudes gegen Feuerschäden. Sie soll im Schadensfall die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes decken (Neuwertversicherung). Eine ausreichende Brandversicherung muss bei der Baufinanzierung nachgewiesen werden.
Finanzierung aus einer Hand
Finanzierung, die bei einer Bank beantragt wird, und die nur von dieser Bank oder aber als "Paket" von Krediten verschiedener Banken bereitgestellt wird (Verbundfinanzierung).
Finanzierungsplan
Zusammenstellung aller Herstellungs- oder Erwerbskosten einerseits und der zur Finanzierung dienenden Eigen- und Fremdmittel andererseits.
Finanzmarktförderungsgesetz
Die Finanzmarktförderungengesetze beziehen sich auf die Stärkung des Finanzplatzes Deutschland, insbesondere auf rechtliche Regelungen der Börsen, den Anlegerschutz, das Investmentrecht (auch offene Immobilienfonds), Unterbindung der Geldwäsche usw.
Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz hat zu Änderungen beim Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften geführt, die auch offene Immobilienfonds betreffen. Vorher galt schon, dass zum Sondervermögen neben Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken auch Grundstücke im Zustand der Bebauung Baugrundstücke und Erbbaurechte gehören können. Unter strengen Voraussetzungen sind auch die Beteiligungen an einer Grundstücksgesellschaft möglich. Der Wert des einzelnen Grundstücks darf zum Zeitpunkt des Erwerbs 15 % des Gesamten Sondervermögens nicht übersteigen.
Neu ist, dass zum Sondervermögen auch außerhalb der Europäischen Union liegende Immobilien gehören dürfen, soweit diese Vermögensanteile 30 % des Wertes des gesamten Sondervermögens nicht überschreitet. Damit soll das Währungsrisiko begrenzt werden. Voraussetzung für den Erwerb ist die Bewertung durch den Sachverständigenausschuss.
Flächenmanagement
Der Begriff des Flächenmanagements wird sowohl im Rahmen des Gebäudemanagements als auch im Rahmen der Baulandproduktion verwendet.
Flächenmanagement als Teil des Gebäudemanagements:
Das Flächenmanagement (FLM) im Rahmen des Gebäudemanagements umfasst das Management der verfügbaren Gebäudeflächen in den Bereichen
· eines nutzerorientierten Flächenmanagements (Nutzungsplanung, räumliche Organisation von Arbeitsprozessen und Arbeitsplätzen, Wegebeziehungen, Nutzungsoptimierung flexible Arbeitsplatzbelegung, Einbeziehung ergonomischer Aspekte und Aspekte der Arbeitsplatzsicherheit und des Umweltschutzes usw.)
· eines anlageorientierten Flächenmanagements (flächen- und raumbezogene Analysen von baulichen Anlagen, Baukonstruktion, Netzanschlüsse, Raumklima, Gewährleistung eines bestimmten Maßes an Anlagenflexibilität usw.)
· eines serviceorientierten Flächenmanagements (Zeitmanagement von Raumbelegungen, Catering-Logistik, medien- und konferenztechnischer Service, flächen- und Raumbezogene Reinigungs- und Sicherheitsleistungen) sowie
· der Dokumentation.
Häufig werden auch noch immobilienwirtschaftliche Aspekte angeführt (Gliederung der Flächen in vermietbare Einheiten, Belegungsberatung, Leerstandsüberwachung, Flächen-monitoring in Form der Darstellung der aktuellen Flächennutzungssituation auf dem ""Monitor"" als Basis für das Berichtswesen, Vermietung und Beendigung von Miet-ver-hältnissen). Bezeichnet wird dieser Bereich als Immobilienwirtschaftliches Flächenmanagement.
Flächenmanagement im Rahmen der Baulandproduktion:
Die Hoheit für Bauleitplanung, Erschließung, Bodenordnung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen liegt bei den Gemeinden. Die Durchführung dieser Maßnahmen in eigener Regie (Verwaltungshandeln) kann im Rahmen städtebaulicher Verträge auf Unternehmen übertragen oder im Rahmen von PPP - Gesellschaften gemeinsam mit Unternehmen bewerkstelligt werden. Die im Zusammenhang mit der unternehmerischen Durchführung dieser Maßnahmen entstehenden Managementfunktionen werden dem hier so bezeichneten Flächenmanagement zugeordnet.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan ist der "vorbereitende Bebauungsplan". Er bezieht sich auf das ganze Gemeindegebiet und stellt neben der tatsächlich gegebenen die beabsichtigte Bodennutzung einer Gemeinde dar. Er enthält keine verbindlichen "Festsetzungen" wie der Bebauungsplan. Dargestellt werden können sowohl Bauflächen (allgemeineArt der Nutzung) als auch Baugebiete (besondere Art der baulichen Nutzung). Darüber hinaus werden die Flächen für den örtlichen und überörtlichen Verkehr, Einrichtungen des Gemeinbedarfs, Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung, Grünflächen, Parkanlagen, land- und forstwirtschaftliche Flächen usw. dargestellt. Manche Flächennutzungspläne enthalten auch Maße der baulichen Nutzung, die allerdings keinen verbindlichen Festsetzungs- sondern ebenfalls nur Darstellungscharakter haben. Zu den Flächennutzungsplänen gehört auch ein Erläuterungsbericht. Flächennutzungspläne haben - im Gegensatz zu Bebauungsplänen - nicht den Charakter einer Satzung. Rechtsansprüche kann der Bürger hieraus nicht ableiten. Flächennutzungspläne müssen jedoch genehmigt werden. Die Genehmigung kann nur aus Rechtsgründen versagt werden.
Werden Flächennutzungspläne erstellt oder geändert, sind die Bürger und die Träger öffentlicher Belange (z.B. Fachbehörden, Gewerbeämter, Industrie- und Handelskammern) "frühzeitig" zu hören ("vorgezogene Bürgerbeteiligung"). Das bedeutet, dass bereits der nach einem Aufstellungsbeschluss angefertigte Vorentwurf zur Diskussion mit den Bürgern gestellt wird. Ein Bebauungsplan ist aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes zu entwickeln. Sollen dort Festsetzungen getroffen werden, die nicht den Vorgaben entsprechen, ist zuvor der Flächennutzungsplan zu ändern. Flächennutzungspläne haben auch für Makler und Bauträger einen hohen Informationswert. In vielen Städten und Gemeinden kann er käuflich erworben werden. In den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind Flächennutzungspläne auch gleichzeitig Regionalpläne.
Flurkarte
Bei den Katasterämtern (Liegenschaftsämtern) geführte Verzeichnisse mit den "technischen" Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Die Katasterämter erstellen Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lagepläne (Flurkarten), die wichtige Unterlagen für die Baufinanzierung sind.
Folgekostenverträge
Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages kann sich ein Projektentwickler bzw. Investor der Gemeinde gegenüber verpflichten, für ein Siedlungs- oder anderes Bauvorhaben, neben den gesamten Erschließungskosten auch Kosten für erforderlich werdende städtebauliche Maßnahmen bzw. Einrichtungen zu übernehmen, die sonst der Gemeinde entstünden. Diese müssen allerdings unmittelbar Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein. Hierzu kann beispielsweise die Errichtung einer Volksschule oder Kindertagesstätte zählen, kaum aber die Kosten für den Bau eines gemeindlichen Gymnasiums. Gesetzliche Grundlage ist §11 Abs. 3 BauGB. Besteht aber aufgrund des planungsrechtlichen Entwicklungszu-standes ohnehin Anspruch auf Genehmigung der Baumaßnahme, ist eine Folgekostenvereinbarung unzulässig. Solche Verträge werden deshalb meist im Zusammenhang mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan oder mit einem Erschließungsträger getroffen.
Freistellungserklärung
Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen in der Bauphase verkauft, so leistet der Käufer bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Verkaufspreis. Zum Schutz des Käufers verpflichtet die Makler- und Bauträgerverordnung den Bauträger, Teilzahlungen in der Bauphase nur entgegenzunehmen, wenn durch eine entsprechende Freistellungserklärung (der Bank des Bauträgers) sichergestellt ist, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird. Viele Banken zahlen ein dem Käufer zugesagtes Darlehen aber erst dann aus, wenn die Globalgrundschuld auf dem Wohneigentum des Käufers gelöscht ist. In solchen Fällen ist dann eine Zwischenfinanzierung nötig. Für Kunden der Bietigheimer Wohnbau GmbH gilt, dass durch die Finanzierung der Baumaßnahmen aus dem Eigenkapital in der Regel keine Verpflichtungen gegenüber Banken bestehen.
Fremdkapital
Finanzierungsmittel, die als Darlehen, in der Regel von Banken, zur Verfügung gestellt werden. Spezialisiert auf die Gewährung von langfristigen Baudarlehen sind die Hypothekenbanken.
Fälligkeitsdarlehen
Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird (daher auch als Fälligkeitsdarlehen bezeichnet). Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten.
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